Маклер с «чёрной меткой»

За продажу «замков на песке» застройщику грозит до десяти лет лишения свободы

О махинациях на рынке недвижимости известно давно – словосочетание «черные риелторы» прочно вошло в обиход в нашем обществе. То там, то здесь мы слышим об обманах, совершаемых нечистоплотными дельцами при продаже, покупке, обмене квартир.

К нам в редакцию неоднократно, как в последнюю инстанцию, обращались горожане, которые остались без жилья, без денег благодаря черным риелторам. Мы проводили собственные расследования: во многих делах фигурируют фамилии одних и тех же маклеров, некоторых из них даже судили несколько лет назад, что, впрочем, не мешает им продолжать сегодня свою деятельность. И вот – новое дело. Директор одной из строительных фирм Магнитогорска обманул 16 горожан, по результатам расследования он обвиняется в краже и мошенничестве. По данным следствия, за период с 2007 по 2012 год руководитель фирмы заключал с жителями Магнитогорска договоры участия в долевом строительстве таун-хаусов в одном из престижных поселков города. В качестве взносов от дольщиков принимались деньги, квартиры или земельные участки. Таун-хаусы застройщик так и не построил, деньгами и недвижимостью распорядился в собственных интересах. Кроме того, руководитель строительной конторы обвиняется в мошенническом хищении строительных материалов у двух организаций и невозврате пяти миллионов рублей, одолженных у знакомого. 

В результате преступных действий строителя 16 горожан лишились 22 миллионов рублей. Уголовное дело направлено в Ленинский районный суд Магнитогорска для рассмотрения по существу.

По мнению специалистов-риелторов, жилье на начальной стадии строительства – самое уязвимое место на рынке недвижимости. А ведь сегодня оно весьма востребовано, причем во всех видах: как в высот-ках, так и в малоэтажном строительстве. Договор соинвестирования заключают люди, которые хотят сэкономить средства, ведь еще не построенное жилье продается по цене гораздо ниже рыночной. Такие «экономисты» идеальны для мошенников. Помимо замороженного жилья есть еще одна схема мошенничества. Когда новый адрес выводится на продажу, может образоваться фирма-однодневка, которая якобы имеет полномочия на продажу жилья в новом доме. Здесь-то и возможна так называемая двойная продажа, когда одну и ту же квартиру продает и компания-застройщик, и фирма-самозванка.

Что же делать, чтобы не попасть в такое положение? Самое главное – изучить рынок, чтобы понять, с кем вы имеете дело, есть ли люди, которые уже заключали с этим застройщиком договор и получили квартиру или дом без проблем. Если речь идет о фирме-посреднике, то нужно обязательно обратиться к компании-застройщику и узнать, имеет ли та фирма, на которую вы вышли, права на реализацию квартир по интересующему вас адресу. Если стройка уже заморожена, нужно быть готовыми к тому, что придется решать дело в суде, и скорее всего – долго и муторно. Вытащить деньги из такого мошеннического проекта очень сложно.

Немало черных схем с жильем совершается и на вторичном рынке. Самые распространенные: использование подложных документов при регистрации сделки (перехода прав собственности), продажа по дубликатам, преднамеренное оформление объекта в собственность фактически недееспособного гражданина. Хотя пик обманов с недвижимостью пришелся на начало 2000-х годов, по сей день встречаются рейдерство, мошенничество, подделки документов, присвоение прав на недвижимость и прочие нарушения прав граждан.

– Минимизировать риски при покупке или продаже недвижимости можно, соблюдая несколько правил, – уверена риелтор Юлия Кушпетюк. – Нельзя соглашаться на «очень выгодные», но «немножко рискованные» предложения контрагентов. Всегда нужно опираться на надежного, проверенного посредника из числа риелторских фирм с собственной юридической службой и отработанной технологией правовой экспертизы. Кроме того, полезно страховать риски утраты прав на недвижимое имущество в надежной страховой компании.

Справедливости ради стоит заметить, что по мере развития самого рынка, законодательства и государственных институтов постепенно снижается и число преступлений в этой сфере. В конце 2012 года вступили в силу поправки в статью 159 УК РФ («Мошенничество»), которые выделяют махинации с недвижимостью из общего потока мошеннических операций. Как пояснял во время обсуждения законопроекта в Госдуме глава комитета по законодательству Павел Крашенинников, прежняя редакция УК не позволяла привлечь к ответственности большинство тех, кто совершает махинации с недорогой недвижимостью, особенно в регионах, где типовые квартиры стоят значительно меньше шести миллионов рублей. Теперь большой штраф, 

а то и срок до десяти лет можно получить за лишение человека даже небольшой жилой площади. Появился свой пункт и у «ипотечных мошенничеств» – в отдельный подсостав 159-й статьи выделены хищения «путем предоставления банку или иной кредитной организации заведомо ложных или недостоверных сведений» (доля мошеннических кредитов оценивается в 3-5 процентов от портфеля просроченных кредитов физических лиц).

Теоретически нововведения должны упростить привлечение к ответственности тех, кто занимается махинаци-ями с недвижимостью, – «черных риелторов», застройщиков, которые не брезгуют двойными продажами. Однако на практике строгость законов смягчается необязательностью их исполнения. На рынке известно множество случаев махинаций с недвижимостью, которые подпадали и под старую редакцию 159-й статьи УК. Уголовные же дела заведены лишь на нескольких ответственных за мошенничества лиц, а наказание понесли и вовсе единицы. Выход – быть изначально бдительными и обращаться в проверенные риелторские агентства.