История Ларисы Долиной создала удивительный прецедент и вскрыла «слабое» место в сделках по купле-продаже жилья. Напомним, летом 2024 года певица продала свою квартиру в подмосковных Хамовниках матери-одиночке Полине Лурье, а деньги передала фейковым «силовикам». Как только артистка лишилась своих миллионов, поняла, что стала жертвой мошенников, и подала иск о признании сделки с Полиной Лурье недействительной. Суды трех инстанций встали на сторону Долиной. Сделка была аннулирована, квартира – возвращена Долиной, а деньги за купленное жилье Лурье никто не вернул. Покупательница подала жалобу в Верховный суд, вердикт которого ждала вся страна.
И вот 16 декабря Верховный суд пересмотрел дело Ларисы Долиной, отклонил ее иск о признании сделки купли-продажи ее квартиры недействительной и признал за покупателем квартиры право собственности. Вердикт высшей судебной инстанции страны является окончательным и обжалованию не подлежит. Теперь Долина обязана покинуть квартиру, а если не сделает этого сама, то ей грозит принудительное выселение, в этой части требование о ее выселении будет рассмотрено судом.
«Магнитогорский рабочий» решил выяснить, как оценивают определение суда по делу Ларисы Долиной в юридическом сообществе города. Ведь сразу же после этого дела многие «предприимчивые» пенсионеры, продавшие свои квартиры, поспешили подать подобные заявления о признании сделок недействительными. Хочется понять, есть ли подобные пострадавшие покупатели в Магнитогорске, и какие решения выносились по делам?
Хотела или не хотела?
Прокомментировал ситуацию по «горячим следам» с юридической точки зрения руководитель юридической компании «ПОБЕДИТ» Станислав Марайкин.
– Станислав Иванович, для читателей, которые не полно владеют информацией о деле Долиной, расскажите, в чем суть проблемы?
– Как установлено судом, в отношении Долиной на протяжении нескольких месяцев совершались мошеннические действия, которые привели к утрате права собственности на квартиру, а все полученные ею от продажи квартиры денежные средства были переданы неизвестным лицам. Певица обратилась в суд с иском о признании сделки продажи квартиры недействительной, поскольку ее воля при ее совершении была существенно искажена и в действительности не была направлена на реальное отчуждение квартиры. Она полагала, что участвует в специальной операции.
– Получается, в реальности Долина не хотела продавать квартиру?
– В том-то и дело, что квартира продавалась, но продавец предполагала, что совершенная сделка будет впоследствии аннулирована, а право собственности на квартиру будет возвращено.
– Что решили нижестоящие суды?
– Судом первой инстанции иск Долиной был удовлетворен, договор купли-продажи квартиры был признан недействительным, при этом суд отказал в двусторонней реституции (возврата исполненного только одной стороне, например, квартиры продавцу), когда обе стороны обязаны вернуть друг другу все, что они получили по этой сделке, сославшись на то, что деньги от продажи достались мошенникам. Решение суда обжаловалось покупателем квартиры, но вышестоящие инстанции (апелляция и кассация) не нашли оснований для отмены судебного акта.
Естественно, что сформировавшаяся судебная практика по данному конкретному делу повлияла на рассмотрение идентичных дел в других судах страны, что привело к широкому общественному резонансу.
– Что решил Верховный суд?
– Судебные акты, принятые по делу, отменены. Верховный суд указал, что закон исходит из презумпции ответственности дееспособного лица за принятые им решения. Тем более, Долина желала совершить именно оспариваемую ею сделку купли-продажи недвижимости и наступления соответствующих правовых последствий, которые вместе с тем, по ее мнению, должны были быть впоследствии аннулированы. Дееспособный гражданин в первую очередь несет ответственность за результаты своего волеизъявления и должен проявлять осмотрительность. Ведь закон должен защищать не только того, кто ошибся. Оспаривание сделок из-за заблуждения одной стороны всегда несет риски для другой, которая исполняла его условия и вкладывала деньги. «Признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования», говорится в документе.
Заблуждаться может каждый
– Сделку можно было бы признать недействительной в том случае, если бы другая сторона знала об обмане, но признаков недобросовестного поведения покупателя квартиры при заключении сделок суды не выявили, – отмечает заведующая кафедрой права и культурологи МГТУ имени Г.И. Носова Юлия Кива-Хамзина.
– Юлия Леонидовна, что такое заблуждение стороны по сделке?
– Во-первых, сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Заблуждение относительно правовых последствий сделки, наравне с заблуждением относительно ее мотивов, не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заблуждение относительно мотивов, когда человек, например, полагает, что заключает договор для пресечения совершаемых в отношении него мошеннических действий, равно как и заблуждение относительно последствий, то есть в том, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру будет возвращено, в данном случае основанием для признания совершенной сделки купли-продажи недействительной являться не может.
Другими данными законодателем ориентирами разрешения вопроса о наличии оснований для оспаривания сделки в соответствии с положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации являются закрепленные в ее пункте 5 условия распознаваемости такого заблуждения и учета поведения (добросовестности) другой стороны сделки. При рассмотрении настоящего дела недобросовестного поведения Полины Лурье при заключении оспариваемых сделок судами установлено не было.
Подорвать доверие
Отдельная проблема, которая возникла, это не применение судами двусторонней реституции. Станислав Марайкин прокомментировал указанный вопрос.
– Односторонняя реституция в таких делах недопустима. Независимо от оснований последствием признания сделки недействительной является двухсторонняя реституция. Ни одно из исключений из этого общего правила судами установлено не было. С точки зрения действующего законодательства и теории гражданского права данный вывод суда является более чем оправданным: тот факт, что Долина, будучи продавцом, передала денежные средства мошенникам, никак не влияет на ее реституционное обязательство вернуть все полученное покупателю по недействительной сделке, поскольку он не связан правоотношениями с третьими лицами.
Если продавец – мошенник?
Адвокат Лариса Мочалина прокомментировала ситуацию с точки зрения уголовного права:
– У нас в городе это тоже злободневная тема, дела растут как на дрожжах, люди страдают, а защитить их права не просто. Как адвокат, специализирующийся на уголовных делах, отмечу, что априори потерпевшим в этой ситуации является продавец недвижимости, который обращается с заявлением в органы внутренних дел о возбуждении уголовного дела.
Один ход развития событий: продавец, конечно, может попасть под влияние мошенников и отдать им деньги. Но может и по определенной схеме оставить деньги себе, а потом сказать, что его обманули и он не понимал значение своих действий. Другой ход развития событий: покупатель может быть вовлечен в схему на стороне мошенников. А может действовать добросовестно и осмотрительно, но попасть в сети, расставленные продавцом.
Возможностей для криминальных схем много, отмечает адвокат.
– Но главное в другом: даже действуя как-бы под влиянием мошенников, продавец прекрасно понимает, что покупатель не знает о мошенниках и по-настоящему платит деньги за приобретаемую недвижимость, а «потерпевший» продавец умышленно не сообщает ему об этом и получает деньги за проданную недвижимость, – продолжает Лариса Мочалина. – При этом продавец совершает юридически значимые действия: подбирает агентство недвижимости и подписывает с ним договор на оказание услуг, предоставляет документы о праве собственности, подает заявления на портале Госуслуг, иногда даже снимается с регистрационного учета, освобождает жилое помещение, подписывает договор купли-продажи, получает денежные средства, кладет их на свой банковский счет, пишет расписку в их получении, предоставляет оплаченные коммунальные квитанции покупателю и так далее. И наши «потерпевшие» продавцы после этих действий заявляют о своей недееспособности именно на этот период! Хотя в силу Гражданского кодекса РФ дееспособный гражданин должен отвечать за свои действия сам.
Кто в этом случае потерпевший? Полагаю, что после проведения экспертизы и установления воли продавца на отчуждение недвижимости у покупателя есть все основания считаться потерпевшим, поскольку продавец понимал, что он, продавая недвижимость, выходит на сделку купли-продажи с покупателем, не осведомленным о такой «фиктивности» сделки.
Какие выводы?
– Позиция ВС РФ однозначно повысит уровень правовой грамотности общества, – полагает Станислав Марайкин. – Верховный суд в своем определении все верно указал. В данном случае нет оснований для признания сделки недействительной. Нахождение продавца под влиянием мошенников еще не означает, что от этого должен пострадать покупатель. Последствия купли-продажи являются общеизвестными, «любой дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения», то есть знать, что он подписывает, и понимать значение своих действий. Всегда можно и даже необходимо при продаже таких дорогостоящих объектов как квартира проконсультироваться с юристом. Семь раз отмерь и только один раз отрежь!
– Определение станет основой для усиления защиты добросовестных участников оборота. Это значит, что сделки не могут быть легко оспорены, если покупатель не знал и не должен был знать о заблуждении продавца, – указывает Юлия Кива-Хамзина.
В будущем при рассмотрении подобных дел суды станут строже оценивать применение статьи ГК РФ о существенном заблуждении, считает и адвокат Лариса Мочалина. Будут необходимы доказательства не только существенного заблуждения со стороны продавца, но и недобросовестности покупателя.
Специалисты сходятся во мнении: судебная практика «вернулась в нормальное русло», самое главное, что добросовестный приобретатель должен остаться с квартирой.
С подозрением
Свое мнение высказала профессиональный риелтор Маргарита Тельнова,:
– Конечно, это дело имело свое отражение на текущем рынке, в том числе и нашего города. Покупатели стали избегать предложений, где неясна или недостаточно ясна конечная цель продажи. Альтернативные сделки (продажа одного объекта и последующая или одновременная покупка другого, где конечный продавец тоже является покупателем) стали не только предпочтительными, но и обязательными. Также покупатели стали относиться настороженнее к продавцам старшего и пенсионного возраста, которые чаще попадают под влияние мошенников. Надеюсь, что вынесенное решение поможет стабилизации на рынке. Снизится накал, который, несомненно, присутствовал. По опыту могу сказать, что ни один просмотр квартиры в последнее время не проходил без шутливого или вполне серьезного упоминания Долиной, – отметила риелтор.
Справка «МР»
Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2025 года
№5-КГ25-174-К2.
Адрес: проспект Ленина, 74 
