В предыдущих выпусках мы уже рассказывали, чем жилищные услуги отличаются от коммунальных.
Однако само понятие «жилищные услуги» очень емкое. Несмотря на то, что в квитанциях на оплату ЖКУ практически все они учитываются в одной строчке «содержание и ремонт жилья», на самом деле таких услуг много. Важно уметь разбираться, насколько качественно и действительно ли в полном объеме организации выполняют свои обязательства перед жильцами.
Зачастую от сотрудников управляющих компаний можно услышать: «Мы не занимаемся избавлением дома от крыс и мышей, вызывайте специальные службы!» Между тем прочищать мусоропровод, проводить дезинсекцию и дератизацию – это одна из прямых обязанностей управляющих компаний.
ЧТО В СЕБЯ ВКЛЮЧАЕТ СОДЕРЖАНИЕ ДОМА?
Существуют специальные требования к техническому и санитарно-эпидемиологическому состоянию общего имущества, в соответствии с которыми оно должно содержаться. Согласно этим требованиям любой жилой дом должен быть надежным и безопасным для жизни и здоровья жильцов. Жилые и нежилые помещения, а также помещения общего пользования и земельный участок должны быть доступными для пользования. Все инженерные коммуникации, коллективные приборы учета − исправно работать. Кроме того, содержание общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечивать поддержание архитектурного облика здания. Минимальный перечень работ, которые входят в понятие «содержание общего имущества», выглядит таким образом:
1) Осмотр общего имущества. Его производят собственники помещений и представители управляющих компаний или ТСЖ, которые могут выявить возможные несоответствия, угрожающие жизни и здоровью жителей.
2) Осмотры и поддержание готовности внутридомовых систем холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.
3) Поддержание температуры и влажности в подъездах, на лестничных клетках в соответствии с нормой.
4) Уборка подъездов и дворов.
5) Вывоз мусора. УК или ТСЖ обязаны обустроить специальное место, куда жители могли бы выбрасывать использованные ртутьсодержащие лампочки. Передавать их специальным организациям, которые имеют право утилизировать такого рода отходы, – тоже обязанность управляющих компаний.
ПЛАТА ЗА РЕСУРС
Размер платы формируется на общем собрании собственников исходя из объемов коммунального ресурса, необходимого для надлежащего содержания общего имущества, или по нормативу. Следует подчеркнуть, что приведенный список – это лишь минимальный набор обязательств УК. Собственники помещений не имеют права заказывать управляющей компании объем работ меньше, чем отражено в указанном перечне, а управляющая компания или ТСЖ не вправе отказаться от каких-либо из вышеперечисленных работ.
По согласованию с управляющей организацией собственники могут заказать дополнительные услуги и работы, например, охрану дома, содержание придомовой парковки и т. п., однако следует помнить, что за повышенный уровень комфорта придется больше платить. Размер платы за услуги и работы по содержанию общего имущества устанавливается на общем собрании собственников с учетом перечня услуг исходя из предложений управляющей организации по их стоимости. Установить размер платы в одностороннем порядке собственники не имеют права. Если собственников не устраивает перечень услуг по содержанию общего имущества или их стоимость, предлагаемые УК, и если не получается договориться, то необходимо рассмотреть предложения других управляющих организаций и выбрать подходящую. Собственники помещений имеют право в любое время затребовать в УК перечень работ и информацию о том, с какой периодичностью они проводились. Организация обязана предоставить эти сведения в течение пяти рабочих дней, заключая договор, этот срок можно сделать более коротким. Также у собственников есть полное право проверять качество работы УК. И они имеют все основания требовать устранения дефектов, а затем снова проверить, действительно ли неисправность осталась в прошлом.
СОДЕРЖАНИЕ ДОМА
Содержание земельного участка – одна из обязанностей управляющей компании. От того, как оборудована контейнерная площадка и как часто вывозится мусор, зависит санитарное состояние придомовой территории. Прорабатывая договор, который вы подпишете с управляющей компанией, обратите внимание на пункты, связанные с вывозом мусора: УК обязана будет действовать именно по той схеме, что вы зафиксируете в договоре. В договоре управления также должно быть оговорено, какая площадь земельного участка подлежит уборке, с какой периодичностью, в каких случаях требуется механизированная уборка, а в каких достаточно ручной.
Уборка снега может стать головной болью жителей, если зимой управляющая компания захочет сэкономить на дворнике. Как и в случае с вывозом мусора, в законе нет четких нормативов относительно того, как быстро и до какой степени двор должен быть очищен от снега. Поэтому, заключая договор, не забудьте четко прописать и этот пункт. Зачастую уборка снега механизирована: во дворы заезжают легкие тракторы, которые быстро расчищают дороги и тротуары. Если же на улице гололед, работники управляющей организации должны обрабатывать дорогу пескосоляной смесью.
Сосульки и наледь на крыше нередко становятся причиной конфликтов жильцов дома с управляющей организацией. Помните, что сбивание сосулек и наледи с крыши многоквартирного дома, а также контроль за состоянием оборудования, препятствующего их образованию, являются прямой обязанностью управляющей организации, выбранной в доме. Это закреплено в минимальном перечне работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290. Отдельно следует отметить, что хотя козырьки балконов и являются личной собственностью лиц, приобретших помещение в многоквартирном доме, сбивать наледь с этих объектов также обязана организация, осуществляющая управление многоквартирным домом. Управляющая организация в силу ст. 161 Жилищного кодекса обязана обеспечивать безопасность проживания в таком доме.
УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ ФУНКЦИИ
Наряду с содержанием общего имущества жилищные услуги включают в себя предоставление услуг по управлению многоквартирным домом. Они включают в себя прием, хранение и передачу технической документации на многоквартирный дом, сбор, хранение и актуализацию информации о собственниках, ведение электронного паспорта многоквартирного дома, подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества в таком доме, иные услуги, предусмотренные договором управления.
В 2015 году в Жилищный кодекс РФ приняты изменения, в результате которых управляющая организация или ТСЖ в составе услуг по управлению многоквартирным домом обязаны осуществлять по заявлению собственников, обладающих не менее чем десятью процентами квадратных метров от площади всех жилых и нежилых помещений, содействие в организации и проведении общего собрания. Такая обязанность возникает, только если в многоквартирном доме принято соответствующее решение общего собрания собственников о праве просить содействия в проведении голосования.
Один из самых острых вопросов – сколько платить за жилищные услуги? В домах, которые обслуживает управляющая компания, стоимость жилищных услуг определяют собственники на общем собрании. Правда, есть существенное условие: собственники могут проголосовать за размер платы с учетом предложений управляющей организации, с которой они собираются заключать договор. Если предложения управляющей организации не устраивают собственников помещений, то им следует рассмотреть расценки других управляющих компаний, готовых работать с домом.
Как правильно сделать запрос на проведение текущего ремонта? Для проведения ремонтных работ, не указанных в решении общего собрания собственников в качестве необходимых для содержания общего имущества и не указанных в качестве таковых в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290, необходимо проведение общего собрания собственников помещений и голосование по вопросу проведения таких работ. Например, это могут быть работы по косметическому ремонту подъездов − оштукатуривание, побелка, покраска. Кроме того, для проведения таких ремонтных работ собственники помещений многоквартирного дома также на общем собрании должны решить, откуда проводимые работы будут финансироваться, например, из средств, собираемых на текущий ремонт общего имущества, возможно утверждение дополнительного целевого сбора с собственников.
Очень часто собственники помещений в многоквартирных домах жалуются на то, что работы, выполненные управляющей компанией в отношении общего имущества, были сделаны по цене, существенно превышающей среднерыночную стоимость таких работ. Причем узнают они это, только когда приходит время подписывать акт выполненных работ. Бывают случаи, когда потребители пытаются оспаривать стоимость выполненных работ в суде, однако управляющая компания очень часто подтверждает, что потратила на указанные работы именно ту сумму, которая предъявлена собственникам. Для того, чтобы таких ситуаций не возникало, необходимо в договоре управления четко прописывать порядок заказа работ по текущему ремонту общего имущества.
При появлении необходимости проведения работ по текущему ремонту совет дома или председатель совета дома обращается в управляющую компанию за составлением сметы на работы, а также за тем, чтобы определить, в какие сроки компания может выполнить работы.
Смета может быть твердой и приблизительной. Твердая смета в дальнейшем не может быть увеличена или уменьшена по требованию сторон (ч. 2 ст. 33 Закона «О защите прав потребителей»). В отношении приблизительной сметы сторонам также следует договориться, на какой процент от стоимости возможны отклонения. Смет может быть несколько, например, одна – это эконом-вариант, другая – вариант выполнения работ с более качественными материалами. После этого совет дома или его председатель вправе инициировать общее собрание собственников помещений, где последним будет предложено проголосовать за выполнение работ, их сметную стоимость, сроки выполнения в соответствии с предложениями управляющей организации.
Если собственники определятся по указанным позициям, тогда у компании появляется обязательство по выполнению указанных работ в утвержденные сроки. Соответственно, если данное обязательство нарушается, то собственники вправе предъявить требования в соответствии с главой 3 Закона РФ «О защите прав потребителей». Если собственники не утвердили проведение работ на предложенных условиях, то они вправе либо обратиться в управляющую организацию за иными предложениями, либо самостоятельно совершить действия по ремонту общего имущества. Также возможно сменить управляющую организацию на другую, которая предлагает условия выполнения работ, устраивающие большинство собственников помещений в многоквартирном доме.
ПРИЗВАТЬ К ОТВЕТУ
Невыполнение или ненадлежащее выполнение услуги: на что имеет право потребитель в данном случае? Не всегда управляющие компании (ТСЖ) работают качественно. Они могут отказываться проводить ремонт − уборку, дератизацию, вывоз мусора и т. д., либо делать это из рук вон плохо или редко. Во всех случаях, когда услуга предоставляется жителям несвоевременно и ненадлежащего качества, УК или ТСЖ должны снизить размер платы за содержание и ремонт. Такая же ситуация может возникнуть и при непосредственном управлении домом. Здесь тоже действует аналогичная схема: ответственные за услугу лица снижают ее стоимость. При перерасчете учитывается каждый календарный день просрочки.
Единственный случай, при котором плата не снижается, даже если услугу вам оказали не вовремя, – если это было связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, если при этом сотрудникам УК или ТСЖ приходилось спасать имущество жителей от возможного ущерба или же если возникли обстоятельства непреодолимой силы, к примеру, наводнение, смерч и т. д.
Как зафиксировать факт ненадлежащего качества услуг и работ или их выполнение с перерывами, превышающими установленную продолжительность их выполнения? Первое и самое важное действие – это составление акта оказания жилищных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную периодичность или продолжительность. Составлять его можно в свободной форме, но, чтобы этот документ был максимально эффективным, лучше сначала ознакомиться с разделом 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354. В этом разделе подробно прописана процедура составления акта. Причем указанные нормы, регулирующие порядок составления акта, действуют как в отношении коммунальных, так и в отношении жилищных услуг. Именно на указанный акт жители потом будут ссылаться, требуя перерасчета стоимости жилищных услуг.
Прежде чем составить акт, нужно позвонить или написать письмо в аварийно-диспетчерскую службу и сообщить, что дворник, к примеру, плохо убрал придомовую территорию. Ваше сообщение обязательно должно быть зафиксировано в аварийно-диспетчерской службе. Не забудьте при этом сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес дома, где вы обнаружили нарушение, и в чем, собственно, суть проблемы. После этого сотрудник аварийно-диспетчерской службы должен согласовать с вами, в какое время к вашему дому подойдут специалисты, чтобы вместе с вами зафиксировать факт нарушения. Уложиться они должны в два часа, но если вам это время неудобно, вы можете попросить подойти позднее, а вот ответственные сотрудники не имеют права просить у вас отложить время своего визита.
Вы не смогли дозвониться в аварийную службу? Аварийщики обещали прийти и не пришли? В этом случае вы имеете полное право составить акт без них. Акт подписывается как минимум двумя незаинтересованными лицами и председателем совета многоквартирного дома. В акте нужно указать дату и время проведения проверки, состав комиссии, выявленные нарушения. инструменты, с помощью которых вы выявили эти нарушения. описание нарушения и его последствий, которые воспринимаются через органы чувств: видимые подтеки, слышимое подтекание воды, запах сырости, плесени. Если же во время проверки всем стало очевидно, что нарушения нет и не было, это все равно нужно зафиксировать в акте, чтобы дело было доведено до логического завершения.
Фото Илья МОСКОВЕЦ
Адрес: проспект Ленина, 74 
