Как не «проколоться», приобретая собственный дом.
Сегодня каждый второй горожанин мечтает съехать из многоэтажных «скворечников» в частный дом. Конечно, не всякий способен реализовать мечту – и на то немало причин. Взять хотя бы то, что приобретенные стены – это лишь часть вложений: столько же, а то и больше придется истратить на отделку, благоустройство.
Но уж если возможность переехать в собственный дом появляется, важно, чтобы приобретение было законным, безопасным и правильно оформленным, как говорится – по всем статьям, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем. Рынок предлагает немало вариантов частного строительства: вторичное жилье, то есть «бывшее в употреблении», готовые постройки в поселках (организованное строительство) и перспективное жилье – участки под застройку, где дома вот-вот начнут возводить…
Взять последний вариант, который дает возможность выбора места, проекта дома и прочее – сегодня в Магнитогорске такое жилье очень даже в ходу. Чтобы не получилось, как это было несколько лет назад, к примеру, с поселком Западный-1, где возникли проблемы с подведением коммуникаций, нужно быть «подкованным» по нескольким позициям.
Насколько есть вероятность у магнитогорцев купить «нечистую» землю, нарваться на проблемы при строительстве, оформлении и эксплуатации приобретенного дома, мы попросили прокомментировать эти позиции руководство управления архитектуры и градостроительства администрации города.
– Прецедентов, когда люди бегали по инстанциям из-за невыполненных застройщиком обещаний, в Магнитогорске немало, – пояснил начальник управления АиГ Владимир Васильев. – Не всегда в силах городская власть отследить ситуацию. Но если какие-то проблемы возникают, мы с ними разбираемся и стараемся, по крайней мере, предупредить горожан. Одна из последних ситуаций – поселок Княжево. Специалисты управления архитектуры обеспокоены рядом обстоятельств. В свидетельстве о регистрации права («зеленке») часть участков значатся как земли, используемые под питомник, сад, пашню, пастбище, производственные постройки… Кроме того, сегодняшний владелец земли не представил нам никаких технических условий строительства жилого комплекса. А это значит, что впоследствии могут возникнуть проблемы: участок есть, но возможности эксплуатировать жилой объект на нем не будет. Подведение коммуникаций (газ, электричество, канализация), скорее всего, ляжет на плечи будущих собственников и влетит им в копеечку.
Специалисты утверждают, что нужно грамотно оформить права собственности. Основным моментом для получения этих прав на земельный участок и постройки (жилой дом и все прочее, что может быть построено на вашей земле) является определение и понимание статуса самого поселка или загородного дома в целом. То есть какие документы имеются у собственника или продавца и возможно ли по ним совершить сделку купли-продажи с последующей регистрацией в регистрационной палате и получением статуса собственника.
У продавца должны быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю, документ-основание для регистрации права. Не лишним будет попросить у продавца справки об отсутствии арестов и запрещений, об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке, а также его личные документы: паспорт либо свидетельство о регистрации и учредительные документы юридического лица.
При проверке незастроенного земельного участка особое внимание нужно уделить основаниям, по которым у продавца возникло право на земельный участок, а также соответствию категории и вида разрешенного использования земли тому планируемому использованию, для которого приобретается участок. У каждого участка есть такая характеристика, как вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство и под личное подсобное хозяйство. С практической точки зрения особой разницы между ними нет. После недавнего постановления Конституционного суда РФ в дачных домах, расположенных в черте поселений, даже прописываться можно. Однако постановление КС нормой прямого действия не является – в случае необходимости регистрироваться в дачном доме придется через суд. В принципе, проблемы при самом оформлении дома в собственность могут быть, но только в том случае, если что-то не в порядке с документами. Например, категория земли: построили на пашне. Или если нет разрешения на строительство. Вот тут, скорее всего, откажут. Могут быть также какие-то технические ошибки, опечатки или отсутствие каких-то бумаг.
Должен быть и еще один комплект документации: проект планировки территории, технические условия на присоединение инженерных коммуникаций, градостроительное заключение, утвержденные и согласованные в архитектурных и надзорных органах.
Основным же документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство за подписью главы администрации района.
Самыми распространенными ошибками покупателей земельных участков, по мнению юристов, являются невнимательное прочтение документов, предлагаемых к подписанию, неквалифицированная проверка правоподтверждающих документов на земельный участок и договора. Ведь дом – не палка колбасы и даже не корова – здесь нужно быть особенно бдительным.