Квартирный вопрос остается главным в жизни россиян. Обычный работающий человек может позволить себе покупку квартиры разве что в ипотеку.
И это для многих семей выход. Но, с другой стороны, ипотека – вещь весьма опасная: не рассчитал силы – и можешь остаться без квартиры, в лучшем случае замучают судебные тяжбы. Как избежать этого? Без консультации опытного юриста – такого, как, к примеру, Рашид Ишмухаметов, член адвокатской палаты коллегии адвокатов «Урал», здесь не обойтись.
– Рашид Нуруллович, начнем с главного: в каких случаях суд может взыскать заложенное по ипотеке жилье?
– Во-первых, если должник не выполняет своих обязательств. А также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты (с нарушением сроков оплаты, указанных в информационном расчете). Залогодержатель (чаще всего это банк) имеет право обратиться с иском в суд о взыскании на заложенное имущество, к примеру, при систематическом нарушении сроков внесения денежных средств, при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, даже если каждая просрочка сама по себе незначительна. Если таких просрочек за двенадцать месяцев, даже на два-три дня, наберется три, то кредитор вполне может обратиться в суд, и квартиру такой должник в конечном счете даже может потерять.
– Может быть, есть способы каким-то образом отсрочить решение суда о взыскании на заложенное по ипотеке имущество?
– Да, в судебном процессе можно заявить ходатайство об отсрочке исполнения решения о взыскании имущества. И суд, рассмотрев все обстоятельства дела, выслушав мнение противоположной стороны, третьих лиц, удовлетворит или откажет в ходатайстве. Надо просто привести веские доводы, пояснив суду, что дает вам отсрочка и возможно ли достижение необходимого вам результата при ее применении. Одна из статей гражданского кодекса действительно позволяет суду по просьбе ответчика указать об отсрочке продажи имущества с публичных торгов на срок до одного года. И хотя отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки, такая мера может существенно повлиять на возможность заемщика поправить свои дела. Если за это время удастся заработать деньги и вернуть долг, то это разумный шаг. В нашей адвокатской практике по каждому второму делу суд удовлетворяет ходатайство адвоката об отсрочке исполнения решения суда.
Вообще же в каждой ситуации необходимо внимательно разбираться, не надо опускать руки, даже если вам кажется, что ситуация безнадежна. Выход можно найти всегда. Судебная практика показывает, что в некоторых случаях банки-взыскатели долга проигрывают. Так по иску одного общества с ограниченной возможностью, занимающегося ипотекой, к нашей подзащитной суд этому обществу отказал. Суть претензии была в том, что женщина за год допустила четыре просрочки платежа. По закону в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущест-ва. В данном случае нам удалось это доказать, хотя дело было очень непростым с точки зрения оценки доказательств.
– Но если все же квартиру не удалось отстоять и она выставляется на продажу, как в этом случае бороться за то, чтобы ее продали подороже и можно было расплатиться с долгами?
– В этом случае надо помнить, что начальная продажная цена определяется по решению суда. А это значит, если вы не согласны с представленным истцом отчетом об оценке имущества, можете заявить ходатайство о проведении новой оценки. Если вы упустите свои возможности, служба судебных приставов будет выставлять квартиру по той цене, которая указана в решении суда. Однажды к нам обратился гражданин, у которого уже вступило в законную силу решение суда о продаже его квартиры, и служба судебных приставов уже один раз провела торги, которые были признаны несостоявшимися. При этом цена квартиры была определена банком два года назад в четыре раза дешевле цены сегодняшнего дня. И только благодаря усилиям адвокатов удалось удержать квартиру и продать ее по цене настоящего рынка недвижимости.
Не могу не отметить и еще один немаловажный факт. В мае этого года Верховный суд РФ вынес определение по конкретному делу, которое поможет судам лучше разбираться в ситуациях с ипотекой. Верховный суд пояснил, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно не во всяком случае, а лишь когда допущено существенное нарушение. Кроме того «отсутствие вины должника в нарушении обязательств влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество». Конечно, в каждом конкретном случае возможны варианты, без их грамотной оценки не обойтись. Так что совет один – обращайтесь к юристам.