Редкую ситуацию прогнозируют риелторы Магнитогорска на рынке жилья. Такое падение цен на квартиры происходит раз в 7-10 лет. Некоторые сегменты недвижимости подешевели на 15%, пишет “МР-инфо”.
Как складывается ситуация с ценами на квартиры – издание “МР-инфо” обсудило с руководителем риэлторской компании «Единство», руководителем комитета по недвижимости при Магнитогорской торгово-промышленной палате Павлом РЫБУШКИНЫМ.
Ситуация, которая наблюдается сейчас на рынке жилья, достаточно необычная. Происходит “обвал рынка”. Из-за дорогой ипотеки количество сделок на квартиры упало вдвое в Магнитогорске.
Ключевая ставка выросла в конце 2023 года. Как рассказал Павел Рыбушкин, в большинстве банков ипотеку выдают по ставке от 16,5% до 18% (в случае, если клиент отказался от страховки, не получает зарплату или сделал низкий первый взнос – эта цифра и вовсе доходит до 20%). Вместе с тем вырос первоначальный взнос. В связи с новыми требованиями ЦБ, с января 2024 года банки должны создавать больший резерв для каждого нового кредита. Чем меньше первоначальный взнос и выше займ – тем больше требуется резерв. Например, для ипотечного займа 1,5 млн рублей банки резервируют сумму в 10 раз больше. Это банку невыгодно – и он повышает порог первоначального взноса.
Ясно, что при таких условиях покупательская способность падает, а сделки срываются. Ситуация складывалась бы иначе, если бы в Магнитогорске было больше “первички”, на которую действует льготная ипотека. Дело в том, что большое количество первичной недвижимости по приемлемым ценам влияет на рынок жилья, поэтому “первичка” является одним из основных факторов уравновешивания цены. Однако объём объектов от застройщиков – на уровне 2-3 многоквартирных домов в год, что, впрочем, компенсируется хорошим объёмом малоэтажной застройки. Льготная ипотека для многих является единственной возможностью приобрести жильё.
– Учитывая дороговизну ипотеки, сократилось количество сделок. Как минимум – вполовину. Причём эта тенденция наблюдается не только в Магнитогорске, но и по всей России. Просто она где-то менее выражена, а где-то – более. Дело в том, что приток денег из других городов в Магнитогорск ниже, чем в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Сочи, где “миграция” денег совсем другая, – отметил эксперт.
Закономерно такое снижение спроса привело к падению цен. Сейчас однокомнатное жильё в Магнитогорске стоит от 2 млн 300 тыс. рублей, “двушки” – от 2 млн 650 тыс. рублей, “трёшки” – от 3 млн рублей. Как отметил Павел Владимирович, на разных сегментах недвижимости тенденция сказывается по-разному. Где-то падение цены составило 15% и даже более.
– Подешевели объекты, цены на которые были слишком завышены. Например, спекулятивно завышалась стоимость однокомнатных-двухкомнатных квартир. Если раньше некоторые “однушки” стоили 3 – 3,5 млн, то сейчас цены на них упали на 10-15%, – рассказал детали руководитель риелторской компании. – Однокомнатные квартиры, как правило, более доступные и их чаще покупают за “наличку”. Поэтому цены на них завышали. Тенденция падения цен сильнее всего затрагивают те объекты недвижимости, где покупательское способность заметно упала. Что касается изначально менее дешёвой недвижимости – здесь покупательская способность падает медленнее, поэтому и снижение цены не так выражено. Речь идёт, в частности, о трёхкомнатных квартирах. Но и по ним ценник упал достаточно ощутимо – до 10-15%, а иногда и до 20%. Такая недвижимость дорогая, на неё труднее взять ипотеку. Соответственно, количество сделок по данному сегменту упало вдвое. Но ситуация ещё прояснится летом. Как правило, в летний сезон падает спрос на недвижимость, и, как следствие общей сложившейся ситуации, ожидается, что цены ещё сильнее упадут.
При такой ситуации, подчеркнул Павел Рыбушкин, можно прогнозировать обвал рынка вторичной недвижимости.
– Такие истории происходят очень редко, раз в 7-10 лет. Их провоцируют мощные макроэкономические факторы, – резюмировал Павел Владимирович. – Я на самом деле считаю, что для всех такой прогноз благоприятен, поскольку более доступное жильё для населения – это фактор, хорошо сказывающийся на рынке недвижимости.
На “падающем” рынке люди должны придерживаться особой стратегии. Павел Владимирович советует проявлять гибкость и при покупке жилья, и при его продаже.
– Надо понимать, что не только то, что вы продаёте, но и то, что вы покупаете, падает в цене. Поэтому нужно быть более гибким при продаже и при покупке. При правильно организованной сделке разница при покупке недвижимости будет такой же, какой она была при завышенных ценах.
Что касается первички, то во многих городах она “скакнула” в преддверии изменений условий льготной ипотеки с июля. Второй фактор – в начале года банки объявили, что застройщики должны софинансировать льготную ипотеку.
– Если вы брали ипотеку под 8%, то застройщик должен был оплачивать комиссию банка, и сумма этой комиссии ложилась в цену – отсюда скачок стоимости. Но затем ряд банков убрал это условие. И недобросовестные застройщики не снизили цену, надеясь, что люди поспешат купить жильё по сегодняшним условиям ипотеки, – резюмировал руководитель риелторской компании.