Магнитогорск. Управление многоквартирным домом, особенно новым и в хорошем состоянии, привлекательно для предпринимателя. Однако важно, чтобы управляющая компания учитывала не только свои интересы, но прежде всего интересы собственников.
Берем в свои руки
Как правило, обывателя не волнует вопрос, кто управляет домом, в котором он живет. Ему, по большому счету, все равно, кто чинит прохудившуюся трубу, моет подъезды и чистит снег во дворе − до тех пор, пока работы ведутся качественно и в срок, а квитанции не удивляют неожиданными суммами.
Наверное, так и должно быть в случаях, когда управляющая компания серьезная и привыкла работать на совесть. Однако такое происходит не всегда. Поэтому в ситуациях, когда работа управляющей компании не устраивает, а жалобы и обращения результата не имеют, жильцы вправе взять дело в свои руки и выбрать себе другую УК.
Что же предпринять, если такая необходимость назрела? В первую очередь сделать разумный выбор, руководствуясь информацией о компании: как долго она существует на рынке, каков ее рейтинг среди подобных организаций города и региона, как много она имеет домов в управлении, есть ли долги перед ресурсоснабжающими организациями. Все эти сведения можно узнать в управлении жилищно-коммунального хозяйства администрации города. А информацию о привлечении к ответственности в рамках лицензионного контроля − почерпнуть на сайте Государственной жилищной инспекции Челябинской области.
Всю информацию об УК можно найти на сайте жилинспекции
Принять решение о смене управляющей компании может инициативная группа собственников. Они ведут переговоры с выбранной УК, проводят собрание жильцов (за 10 дней до его проведения необходимо вывесить уведомление, где указывается повестка дня) и сбор подписей как непосредственно на самом собрании, так и заочно − выдавая бюллетени на каждого собственника, заполняя подписные листы, где должна быть указана вся информация: паспортные данные, номер документа о праве собственности, площадь квартиры, доля в ней собственника. За несовершеннолетних собственников решение принимают их родители или законные представители, дети от 14 до 18 лет выражают мнение с согласия родителей.
Затем составляется протокол общего собрания, если кворум (50 процентов плюс один голос) набран, в течение 10 дней инициатор обязан направить весь пакет документов в управляющую организацию, а та в течение пяти дней после получения передает документы в Госжилинспекцию, которая включает дом в лицензию УК.
Малый бизнес с большой ответственностью
Однако нередко возникают ситуации, когда дом начинают делить жаждущие наживы предприниматели, порой даже не спрашивая мнения жильцов, а то и вовсе подтасовывая результаты голосования.
Порой на управление домами таким образом начинает претендовать только что созданная управляющая компания, которая пытается завоевать себе место на уже сложившемся рынке, подминая слабо стоящие на ногах организации. Бывают случаи, когда предприниматель перекупает банкротящиеся компании и создает на их базе свое ООО.
Характерно, что интересы таких предпринимателей не распространяются на старый жилфонд, требующий существенных вложений, а вот новые дома в хорошем состоянии − в чести. Предприниматели находят своих активистов, обещают всяческие блага (к примеру, снижение стоимости услуги по ремонту и обслуживанию), однако зачастую при этом лукавят.
Жилищное законодательство постоянно совершенствуется. Часть проблем удалось решить благодаря принятию в 2015 году закона о лицензировании деятельности управляющих компаний. Еще одно решение, связанное с необходимостью иметь уникальное название (отсутствием тождественности), помогло избежать бесконечно плодящихся и вводящих заблуждение граждан фирм с названиями-клонами.
Жилищники любят свежий жилфонд – с ним меньше проблем
Право на лицензирование управляющих компаний и передачу домов на управление законодатель отдал в руки федеральной структуры Государственной жилищной инспекции. Именно она выдает лицензию на подобную деятельность на пятилетний срок, и ее должна уведомлять управляющая компания о том, что дом перешел в ее управление, чтобы его могли внести в лицензию УК. Муниципальные власти не обладают полномочиями вмешиваться в этот процесс, более того, ни УК, ни собственники даже не обязаны уведомлять управление жилищно-коммунального хозяйства о том, что дом перешел в другие руки.
Доходы дороже репутации?
К сожалению, люди с низкой социальной ответственностью находят в законе лазейки, которые еще позволяют нечистым на руку предпринимателям плодить и банкротить одну за другой управляющие компании, собирая деньги за коммунальные услуги и не передавая средства ресурсоснабжающим организациям.
Жители, честно оплачивающие счета, страдать при этом не будут, объясняют в УЖКХ. Все долги падут на плечи ресурсников, и с годами эта ноша становится все тяжелее: один только МП трест «Теплофикация» имеет 1,8 миллиарда рублей дебиторской задолженности, изрядную часть которой уже не представляется возможным взыскать как раз из-за подобной ситуации.
Впрочем, действуют такие предприниматели на свой страх и риск: сколько веревочка ни вейся, использование денежных средств ресурсоснабжающих организаций для своих нужд, подделка подписей и протоколов, а также другие противоречащие закону и совести инициативы наказуемы. Финалом, как правило, становятся решения суда, связанные с уголовной ответственностью.
Долги тянут на себе ресурсоснабжающие организации
Как избежать подобных ситуаций? По мнению специалистов УЖКХ, в первую очередь это ужесточение процедуры лицензирования. Сейчас войти в такой бизнес проще простого: нужно всего лишь собрать минимальный пакет документов, нанять директора, которым вполне может быть подставное лицо − лишь бы смог пройти полагающийся несложный квалификационный экзамен, и оплатить пошлину. Если бы больше внимания обращалось на предыдущую предпринимательскую деятельность учредителей и директоров УК, возможно, многих проблем удалось бы избежать.
Еще одна мера, которая способна прекратить лихорадочную смену организаций, управляющих рядом домов, − ограничение в сроках проведения перевыборов, скажем, не чаще, чем раз в год. Это связано в первую очередь с периодичностью ряда установленных законодательством работ по обслуживанию дома, в том числе таких серьезных мероприятий, как подготовка систем теплоснабжения к отопительному периоду, текущий ремонт общего имущества. Если УК будут сменяться слишком часто, скорее всего, выполняться они не будут вообще либо делаться некачественно.
Ремонт домов – еще одна проблема современного содержания жилфондов
Не лишней была бы и передача муниципальным властям полномочий по проведению конкурсных процедур в отношении тех домов, жители которых не могут определиться с выбором на протяжении длительного срока. Только, в отличие от ФЗ № 44, здесь решающим показателем будет не стоимость обслуживания (она закреплена законодательно), а ее наполненность: чем больше услуг может предложить компания, тем выше шансы на победу. Еще одно условие участия в процедуре − минимум задолженностей перед контрагентами – ресурсниками. Сейчас подобные конкурсы администрация дома может проводить лишь в тех случаях, если дом вообще не находится ни под чьим управлением либо может принять участие в выборе управляющей компании на правах собственника, если в доме располагается муниципальное жилье.