Наиболее важная часть, связанная с управлением жилого дома, это назначение способа деятельности системы жилищно-коммунального хозяйства.
Иными словами, это выбор организации или круга специалистов, которые будут отвечать за подачу в жилой дом коммунальных услуг, за своевременный вывоз мусора, уборку прилегающей территории и многое другое. Самый главный вопрос, который предстоит решить собственникам помещений, – способ управления имуществом. Существует три доступных варианта: непосредственное управление самими собственниками, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК) и управление управляющей организацией.
Выбор способа управления многоквартирным домом – основа, на которой затем будет выстраиваться вся дальнейшая система содержания и ремонта дома. Прежде чем выносить на голосование тот или иной вариант, нужно очень внимательно просчитать все плюсы и минусы каждого способа управления.
СПОСОБ СПОСОБУ РОЗНЬ
Непосредственное управление многоквартирным домом
Этот способ может быть реализован только в жилье, где количество квартир составляет не более тридцати. В доме, где более тридцати квартир, непосредственное управление реализовано быть не может. Хотя отличительной особенностью этого способа является то, что между потребителями и поставщиками коммунальных услуг − компаниями, которые обеспечивают тепло, электроэнергию, воду − не существует посредников. Собственники помещений напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и отдельными квитанциями сами оплачивают коммунальные услуги. При непосредственном управлении собственники на общем собрании принимают решение, с кем заключить договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Чтобы не объявлять общее собрание по текущим вопросам, собственники могут выбрать одного из них или иное лицо, которое будет представлять их интересы и обладать правом подписи. Для этого ему необходимо получить письменную доверенность от всех или большинства собственников.
Плюсы такого способа управления: коммунальные ресурсы жители оплачивают напрямую поставщикам, минуя посредников, полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников, не возникает расходов на оплату услуг по управлению общим имуществом.
Минусы: в доме, где меньше 30 квартир, может быть сложно найти того, кто сможет и согласится взять на себя ответственность по заключению договоров от лица всех собственников, нет профессионального управления общим имуществом, собственникам бывает сложно договориться между собой и найти подрядчиков по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества, в случае если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить к конфликтам между ними.
В ТОВАРИЩАХ СОГЛАСЬЕ ЕСТЬ
Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)
Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, ее цель не заработать деньги, а обеспечить дому качественное управление с регулярными ремонтами, хорошим содержанием общего имущества и постоянным наличием воды, тепла, электроэнергии и других коммунальных услуг. Товарищество собственников жилья – это юридическое лицо. Для его создания необходимо пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить все соответствующие документы. Работа ТСЖ определяется нормами Жилищного кодекса. Товарищество несет ответственность за предоставление жилищных и коммунальных услуг.
Содержать общее имущество ТСЖ может двумя способами. Первый − самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов: инженера, слесаря-сантехника, электрика, плотника, дворника, уборщицу, бухгалтера, паспортиста и т. п., причем специалисты могут быть из числа жильцов в этом доме, лишь бы они могли обеспечить своевременные действия по содержанию жилья и пресечение аварийных ситуаций. Второй − наняв подрядчика, управляющую или обслуживающую организацию.
СБОР ТСЖ
Перед тем как создать ТСЖ, необходимо продумать структуру и финансовый план его деятельности. Для того чтобы узнать, во сколько обойдется содержание жилья, если в доме будет создано ТСЖ, необходимо посчитать все расходы организации за месяц и разделить эту сумму на площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Так вы узнаете размер платы за содержание общего имущества на один квадратный метр своей квартиры.
Если инициатор или инициативная группа собственников посчитают такой вариант приемлемым, необходимо подготовить документы для проведения общего собрания и продумать кандидатуры в органы управления ТСЖ и контрольно-ревизионные органы: правление, его председатель, а также ревизионная комиссия. За создание ТСЖ и утверждение его устава должны проголосовать собственники, обладающие более чем половиной квадратных метров в общей площади жилых и нежилых помещений в доме. После этого начинается этап оформления бумаг. Государственная регистрация товарищества собственников жилья на сегодняшний день осуществляется в форме регистрации товарищества собственников недвижимости.
Для того чтобы пройти государственную регистрацию ТСЖ, нужно предоставить в налоговую инспекцию: заявление на государственную регистрацию, заверенное у нотариуса, протокол общего собрания собственников помещений, на котором принято решение о создании ТСЖ и о принятии его устава, устав ТСЖ, сведения о лицах, проголосовавших на собрании за создание ТСЖ, о принадлежащих им долях в праве общей собственности.
Как только будет пройдена процедура государственной регистрации ТСЖ, оно становится юридическим лицом. У каждого ТСЖ должны быть печать со своим наименованием, расчетный счет в банке, другие реквизиты. Важный момент: в одном доме может работать только одно ТСЖ. В России запрещено создание одного ТСЖ на несколько многоквартирных домов за исключением случая, когда многоквартирные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу, инженерные сети, иные общие объекты.
Товарищество собственников жилья, как любая организация, имеет свои органы управления. К ним относятся общее собрание членов ТСЖ, председатель правления, правление. Общее собрание членов является высшим органом управления товарищества. Перечень вопросов, которые решаются на общем собрании, включает в себя принятие решений о наиболее важных организационных направлениях, финансовой деятельности, привлечении заемных средств и другие аспекты.
Важно понимать, что возможность проведения общего собрания членов ТСЖ не отменяет необходимости проводить в многоквартирном доме общее собрание собственников помещений по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции такого собрания.
Обязанности правления ТСЖ просты: соблюдение законодательства, устава, контроль своевременности оплаты взносов членами, составление годовых смет расходов и доходов, отчетов о финансовой деятельности, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества, прием на работу обслуживающего персонала, ведение реестра, организация общего собрания членов ТСЖ. Председатель правления ТСЖ – лицо выборное. Срок работы председателя обговаривается в уставе товарищества. Его задачи – координировать работу правления и ТСЖ в целом. Кроме того, он разрабатывает нормативные документы.
Плюсы: денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете товарищества и расходуются только на нужды дома, возможность самостоятельно нанимать организации или работников для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. ТСЖ само определяет, что ремонтировать, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды.
Минусы: главный недостаток – так называемый человеческий фактор, который возникает в отношении жильцов. Далеко не все собственники вовремя платят за коммунальные услуги, из-за этого нарушается финансовая устойчивость. Товарищество может быть актуально в условиях крупного многоквартирного дома, а если квартир мало, содержание дома для собственников оказывается слишком дорогим удовольствием. Да и на практике председателем ТСЖ может оказаться не совсем добросовестный человек, который обнулит все счета и скроется за границей.
ЗА ВСЕ В ОТВЕТЕ УК
Управление компанией – самый распространенный способ управления домами. К примеру, в Магнитогорске практически все работы по содержанию и ремонту большинства многоэтажек проводятся специалистами управляющих компаний.
Для того чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление, и утвердили условия договора. В реальности же часто бывает, что жителям дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему. Чтобы дом все-таки не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса.
Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям в течение тридцати дней после заключения договора. Существенные условия договора управления многоквартирным домом – так называются те моменты, без достижения согласия по которым договор считается незаключенным.
Плюсы управляющей компании: домом управляют профессионалы, расценки на управление бывают невысокими, жильцы могут влиять на качество услуг, собственникам нужно меньше тратить времени и сил на содержание и ремонт своего дома, достаточно участвовать в общих собраниях не реже раза в год.
Минусы такой формы управления: трудно проследить, на что именно направляют деньги собственников, УК может разориться или обанкротиться, соответственно, все накопленные деньги жителей уйдут «в никуда», собственникам трудно согласовать условия договора, которые в большей степени защищали бы их права, возможно неисполнение договорных отношений.
ЛИЦЕНЗИЯ БЫТЬ ОБЯЗАНА
С мая 2015 года ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии. Лицензирование деятельности включает в себя два аспекта: выдача лицензии, контроль за соответствием организации или индивидуального предпринимателя лицензионным требованиям.
Для того чтобы управляющей организации и ее руководителю получить лицензию, должны присутствовать:
а) регистрация организации или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации,
б) наличие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя квалификационного аттестата, который выдается в случае успешной сдачи квалификационного экзамена на право осуществлять руководство организацией, осуществляющей управление многоквартирными домами,
в) отсутствие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие и особо тяжкие преступления.
Кроме того, организация не должна подвергаться процедуре аннулирования лицензии на право управления многоквартирными домами, руководитель организации или индивидуальный предприниматель − не подвергаться процедуре дисквалификации, также должно быть в наличии раскрытие организацией информации о своей деятельности.
Решение о выдаче лицензии или об отказе в ее выдаче принимает лицензионная комиссия, созданная в субъекте РФ. В составе лицензионной комиссии не менее чем одну треть занимают представители саморегулируемых организаций, общественных объединений, иных некоммерческих организаций.
Следит за соответствием деятельности управляющей организации лицензионным требованиям Государственная жилищная инспекция. При этом лицензионные требования к деятельности компании, получившей лицензию, шире, чем те, которые предъявляются к соискателю. Если компания в течение года получает два предписания об устранении нарушений по одному многоквартирному дому и не исполняет их, она теряет право на управление этим домом. Если площадь таких домов больше 15 процентов площади всех домов, которыми управляет компания, она лишается лицензии на управление домами, а ее руководитель дисквалифицируется на определенный срок. Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления Государственной жилищной инспекции.
Несмотря на наличие неисполненных предписаний, собственники на общем собрании могут принять решение о продолжении работы с действующей организацией. В этом случае лицензия не отзывается. В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от Государственной жилищной инспекции о прекращении действия лицензии орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Если собственники не принимают решения или собрание не имеет кворума, орган местного самоуправления в трехдневный срок объявляет конкурс на получение права управления таким домом.